Revisão das regras de fiança

A reavaliação das obrigações do fiador, que têm criado polêmica no meio jurídico e imobiliário, ficou para o começo do ano. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltará a discutir a alteração da Súmula 214, cuja redação atual permite desonerar o fiador das responsabilidades quando o contrato de aluguel for por tempo indeterminado.
A necessidade de alteração da súmula foi apontada pelo ministro Nilson Naves e aprovada, por maioria, pela Terceira Seção após amplo debate em novembro. A súmula, editada em 1998, entra em conflito com a Lei de Inquilinato n.º 8.245 de 1991, que prevê a expressa responsabilidade do fiador, em qualquer tipo de contrato, até a entrega das chaves do imóvel pelo inquilino.
Segundo Leandro Ibagy, coordenador de locação da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), a Súmula 214 é contrária à lei, já que nas decisões judiciais é uma referência para dizer que se o contrato estivesse por prazo indeterminado, o fiador não seria mais responsabilizado. “A súmula nasceu para coibir que se cobrasse do fiador ações de aditamento (acréscimo). Ou seja, um complemento no contrato sem a conscientização do fiador - como reajuste do aluguel acima do índice estabelecido ou aumento da área do imóvel a ser locado. Infelizmente alguns juízes passaram a interpretar que o contrato por prazo indeterminado também seria uma espécie de aditamento, usando de forma equivocada esta questão em relação ao artigo 39 da Lei de Inquilinato e ao próprio contrato”, afirma.
Para Ibagy, mesmo com a decisão do STJ todas as imobiliárias devem inserir no contrato de garantia uma cláusula com termos claros sobre o assunto.
O coordenador salienta a importância de existir uma forma pela qual o fiador, com o passar do tempo, possa buscar sua desoneração. “Antigamente, era feita por meio de uma Ação Declaratória de Exoneração de Fiança. Hoje, com o novo Código Civil, o fiador só poderá fazê-lo se notificar o credor”, destaca. Após a notificação, o proprietário do imóvel terá 60 dias para pedir ao inquilino que apresente uma nova garantia de locação. Caso o locador não aceite a proposta, o antigo fiador permanece com suas obrigações até um acordo formal.
Outra possibilidade ao locador, caso o inquilino não apresente uma nova fiança, é pedir para que ele desocupe o imóvel por insuficiência de garantias locatícias.

Garantias de locação

De acordo com a Lei Federal n.º 8.245 de 1.991, existem quatro tipos de garantias para locar um imóvel:

Caução: qualquer bem econômico pode ser garantia.

* dinheiro (depositado em caderneta de poupança é devolvido no final do contrato com correção monetária).
* título de capitalização (normalmente feito em agências bancárias ou empresas especializadas). O valor é devolvido no final do contrato.
* caução imóvel ou veículo (esses bens são alienados e não podem ser vendidos durante o prazo do contrato).
Fiança: ela é feita por uma terceira pessoa (conhecida como fiador – pode ser parente ou não do inquilino) que comprove renda superior a três salários mínimos e tenha um imóvel próprio. Na fiança o bem não é alienado.
Seguro-fiança: o inquilino contrata uma empresa especializada em seguros para garantir a locação. Paga mensalmente por um valor estipulado pela seguradora (conforme o custo do aluguel e das demais taxas) e não precisa de fiador. Nesta modalidade, o locatário não terá a restituição do dinheiro.
Fundo de investimento para locação: o inquilino aplica recursos próprios em um fundo de investimento, por meio de cotas, as quais servirão como garantia do aluguel durante a vigência do contrato. A aplicação pode ser feita em qualquer instituição financeira e apresentada à imobiliária. (Fonte: Gazeta do Povo)